从土地逻辑到产业逻辑 | 广州产业用地收储转型的城市观察

城市发展的逻辑正在悄然转变。以“土地换增长”的时代逐渐远去，中央城市工作会议明确提出：发展重心已从增量扩张转向存量提质，从投资于地转向投资于人，从开发逻辑走向投资运营逻辑，从土地换增长迈向创新换价值。在这一新的逻辑下，产业用地收储已不再只是财政动作或空间整理，而是城市经济内核重塑与产业体系升级的关键支点。

从“投资于地”“到投资于人”：城市转型的起点

传统的土地收储逻辑，依托于“增量扩张”阶段的城市建设模式，政府通过财政前置支出完成土地收储，再依靠土地出让金回笼资金，实现资金循环与城市扩张。然而，当城市空间趋于饱和、土地出让收入增速放缓时，这种单链条模式的风险日益显现。

如今，广州正步入“内涵式增长”的新阶段，产业空间不再只是供地指标，更是承载创新、吸引人才、培育税基的核心资产。如何让每一宗收储土地都能成为产业发展的“孵化器”，成为城市高质量发展的“催化剂”，是广州当前必须回答的命题。


传统模式的困境：财政“前置”，产业“后滞”

广州市产业用地收储长期依赖财政资金，专项债覆盖面有限。收储成本高、出让价格低，形成“倒挂”，区级政府收储积极性不足。与此同时，工业园区土地权属复杂、碎片化严重，收储周期平均超过三年，难以快速形成有效空间供给。

更重要的是，新兴产业对于空间形态的需求正在发生根本变化。数字经济、人工智能、直播电商、新消费制造等产业，不再需要传统意义上的“大地块+长期出让”，而是倾向于中小尺度、可租可售、配套完善、灵活弹性的空间载体。这意味着传统“有地即收、收后即出”的收储模式，已难以匹配产业升级的现实节奏。

转型的方向：以“产业财政逻辑”重构收储体系

广州的产业用地收储，需要从“土地逻辑”走向“产业逻辑”，从“财政思维”走向“投资思维”。

01 从“土地财政”到“产业财政”
将产业用地收储视为对未来税基与就业的投资，而非一次性财政支出。以黄埔区为例，过去五年大规模收储布局生物医药、新一代信息技术等产业，财政支出虽高达607亿元，但吸引的龙头企业落户后，全区近几年年均税收已超900亿元，远超土地出让收入。这正是“以时间换空间，以产业换税收”的生动体现。

02 从“出让思维”到“资产化运营”
收储土地不应止步于出让，而应通过基金化、证券化、股权化等手段实现“运营式增长”。深圳的“产业空间发展基金”就是成功样本：政府累计注资1500亿元，撬动社会资本5000亿元，推动8000余个产业项目落地。广州亦可结合自身实际情况设立“产业空间发展基金池”，由财政、国企与社会资本共投，打造“长期投资型财政”。同时，推动园区Reits化运作，让“收储—开发—证券化”形成良性资金闭环，使产业空间真正成为“第二财政”的重要来源。

03 从“规模导向”到“精准匹配”
未来的收储逻辑不再是“有多少地收多少”，而是“产业需要什么地，就收什么地”。对数字经济与新消费产业，要提供租金可控、交通便利、复合功能的空间载体；对智能制造、先进制造业，则需储备标准化厂房、共享智造空间和配套设施，实现土地与产业的“精准对位”。


体制创新：让产业空间“活”起来

产业用地收储的逻辑转型，不仅需要理念突破，更需要制度创新与治理重构。过去，土地收储往往停留在单一的财政和空间层面，忽视了其作为公共资产、产业资源和金融载体的综合属性。如今，广州要真正实现“从土地财政到产业财政”的跨越，必须在体制机制上构建一整套支持产业空间高效循环的制度框架，让“土地”从静态资源转化为动态资本。

01 资金机制：从一次性支出到长期性投资
当前，产业用地收储仍以财政投入为主，专项债、基金、社会资本参与度有限，导致收储资金紧张、项目推进缓慢。建议建立市级层面的“产业空间发展基金池”，由财政、国企、社会资本共同出资，形成可持续运转的投融资机制。政府通过产业税收强度测算下一年度财政注资比例，社会资本以基金份额形式参与，实现“财政引导+市场运作+收益反哺”的良性循环。

02 权属机制：从碎片化整合到平台化统筹
从碎片化整合到平台化统筹产业用地收储最大的现实难题之一,可借鉴深圳“土地整备利益统筹”经验，建立市级层面的统一权属整合平台，通过司法确权、行政协调和利益平衡机制，加快边角地、插花地等的整合。在制度设计上，可通过“政府引导+村集体入股+平台公司整合”模式，推动土地权益多元共赢，实现“分散权属集中运营”，这不仅能提升收储效率，更能缓解村集体对土地退出的抵触情绪，使产业空间整备进入“共建共享”的新阶段。

03 估值机制：从“现状地价”到“产业价值”
现行产业用地收储评估普遍采用现状用途计价，忽略规划增值与产业潜力，基层政府收储积极性不足。建议建立以“市场基准+规划增值+产业贡献”三维测算的产业用地要素估值体系，通过数据化评估反映土地的真实潜在价值，既能作为财政补助与专项债安排的参考，也能为园区Reits入池定价、基金收益测算提供依据。总而言之，收储地块不再只是“成本中心”，而是“潜在收益中心”，政府、市场与产业三方都能从中看到回报逻。



04 资产机制：从“土地”到“资本”的再造
要让土地真正成为可运作的“资产”，必须推动自然资源资产化管理。通过建立“收储—开发—运营—退出”全生命周期管理体系，对已开发园区推行动态评估，形成“优地增值、低效退出”的良性循环。成熟园区可率先推动Reits发行，将存量资产资本化；在运营阶段，通过引入市场化运营机构，提升园区租金与税收效益；而对低效闲置地块，则通过再整合、再开发、再利用，使产业空间始终保持“活的状态”。

05 协同机制：从部门分割到系统共治
产业用地收储涉及财政、自然资源、住建、工信、交通、卫健等多个部门，职责分散、协调难度大。建议成立市级层面的“产业空间发展委员会”，统筹收储、供地、管理、评估等全过程，打破部门壁垒。同时，建立“产业用地动态需求库”，实时掌握产业用地需求变化，做到“提前布局、精准收储、动态供给”。通过市区联动、部门协同、信息共享，形成“统一规划—分级实施—动态管理”的产业空间治理体系，使收储机制从“部门协作”升级为“系统协同”。




让产业空间成为广州的“第二财政”
当下，城市的高质量发展，不再取决于土地的数量，而取决于产业的质量与空间的活力。当产业空间成为城市资产，当土地收储成为产业投资，广州的产业用地收储模式，才真正实现从“土地财政”到“产业财政”、从“开发逻辑”到“运营逻辑”的跃迁。
未来，广州城市建设咨询有限公司将持续关注产业用地收储、资产化运营与财政转型的实践路径，为广州探索“产业空间驱动型城市”的新模式提供智力支撑。